관리단집회 정족수, 구분소유자 수와 의결권 두 기준을 함께 봐야 합니다

오피스텔이나 상가 같은 집합건물에서 관리인을 뽑거나 규약을 만들려면 관리단집회 결의가 필요합니다. 결의가 성립했는지는 "몇 명이 찬성했나"만으로 정해지지 않습니다. 집합건물법은 구분소유자 수와 의결권 두 기준을 함께 요구합니다.

두 기준이 무엇인가

• 구분소유자 수: 사람(또는 법인) 수입니다. 한 사람이 호실을 여러 개 가져도 한 명으로 셉니다.
• 의결권: 규약에 다른 정함이 없으면 전유부분 면적 비율입니다. 호실을 여러 개 가진 사람은 그만큼 의결권이 커집니다.

두 기준을 두는 이유는 소수의 대형 소유자나 다수의 소형 소유자 어느 한쪽이 일방적으로 결정하지 못하게 하기 위해서입니다.

안건별로 다른 기준

집합건물법이 정한 기본 기준은 다음과 같습니다. 규약으로 달리 정한 경우가 있으므로 실제 집회에서는 규약을 먼저 확인합니다.

• 통상 결의(관리인 선임 등 일반 안건): 구분소유자 과반수 및 의결권 과반수
• 규약의 설정 · 변경 · 폐지: 구분소유자 4분의 3 이상 및 의결권 4분의 3 이상
• 집회를 열지 않는 서면 · 전자 결의로 갈음하려면: 구분소유자 5분의 4 이상 및 의결권 5분의 4 이상의 합의

집회를 열되 참석하지 못하는 소유자가 서면결의서나 위임장을 내는 것은 위 "서면 결의로 갈음"과 다른 절차입니다. 이 둘을 혼동하면 정족수 계산이 통째로 틀어집니다.

집계에서 자주 틀리는 지점

• 공동소유 호실: 지분권자가 여럿이어도 의결권을 행사할 사람 한 명을 정해야 하고, 구분소유자 수도 1로 셉니다. 공동소유자 각각을 따로 세면 분모와 분자가 모두 틀립니다.
• 다물권자: 한 사람이 여러 호실을 가진 경우 사람 수는 1, 의결권은 보유 호실 전유면적의 합입니다. 접수현황을 호실 단위로 적으면 사람 수 기준이 부풀려집니다.
• 위임장의 범위: 위임장에 안건별 찬반 지시가 있는지, 대리인 자격에 제한이 있는지 확인합니다.
• 분모 확정: 등기부 기준 구분소유자 명부를 먼저 확정해야 "과반"의 기준이 정해집니다. 명부가 바뀌면 집계표를 다시 계산해야 합니다.

소집통지도 정족수의 일부

통지가 잘못되면 정족수를 넘겨도 결의가 다투어질 수 있습니다. 통지는 집회일 1주일 전에 각 구분소유자에게 회의 목적 사항을 적어 보내야 하고(규약으로 달리 정할 수 있음), 안건이 통지에 없으면 그 자리에서 결의하기 어렵습니다. 발송 기록을 남기기 위해 등기우편이나 e그린우편을 쓰는 이유입니다.

실무에서 쓰는 방법

접수현황을 호실 단위로 기록하되, 집계표는 소유자 단위로 자동 변환해서 두 기준을 나란히 보여주는 방식이 안전합니다. 과반 · 3분의 2 · 4분의 3 · 5분의 4 기준선을 함께 표시해 두면 어느 안건이 위험한지 집회 전에 알 수 있습니다.

개별 건물의 정족수 판단과 결의 효력은 담당 법무법인의 검토가 필요합니다.